Co może obejmować wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu?

Co może obejmować wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu?

Zgodnie z art. 3052 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych zlokalizowanych na cudzej nieruchomości, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Przepisy prawa nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem „odpowiedniego wynagrodzenia”. W związku z tym można pokusić się o stwierdzenie, że w najprostszym ujęciu wynagrodzenie „odpowiednie” to wynagrodzenie, którego wysokość jest dostosowana do wszystkich okoliczności sprawy (rodzaju nieruchomości; rodzaju urządzeń; sposobu przebiegu urządzeń przez nieruchomość; zakresu uciążliwości, jakie istnienie urządzeń powoduje dla właściciela nieruchomości itp.). Co za tym idzie, jeżeli strony nie dojdą w tym zakresie do porozumienia i spór zostanie przeniesiony na drogę sądową, wysokość tego wynagrodzenia będzie każdorazowo ustalał sąd, w oparciu o opinię biegłego. 

Jak zauważono w orzecznictwie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 770/15):

„Z uwagi na brak ustawowych kryteriów, według których należy określić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, iż można na zasadzie analogii sięgnąć do dorobku orzecznictwa i doktryny dotyczących wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej (…). Wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne, ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, z uwzględnieniem stopnia faktycznej i prawnej uciążliwości, której doznaje właściciel nieruchomości. Należy je określać proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności.”

Co jednak istotne, w ostatnim czasie w praktyce orzeczniczej dotyczącej ustanawiania odpłatnej służebności przesyłu zarysował się jeszcze jeden problem. Mianowicie, dostrzeżono, że służebność przesyłu jest tzw. służebnością czynną, bo jej ustanowienie upoważnia przedsiębiorcę do określonych działań na nieruchomości obciążonej, a ich cel ma być podporządkowany utrzymaniu we właściwym stanie technicznym urządzeń niezbędnych mu do wykonywania działalności gospodarczej. Działania te sprowadzają się do wejścia na obciążony grunt, zajęcia go na czas budowy urządzeń, ich trwałego osadzenia na nim, a następnie upoważnienia do wchodzenia na grunt w celu podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru czy usunięcia awarii urządzeń przesyłowych. Obszar niezbędny do wykonywania tych uprawnień określa się najczęściej mianem tzw. pasa eksploatacyjnego. Powyższe oznacza jednak, że poza zakresem służebności przesyłu pozostają zakazy i ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (takie jak np. zakaz wznoszenia budynków w określonej odległości od urządzeń), wynikające wprawdzie z faktu istnienia urządzeń przesyłowych, ale których źródłem nie jest sama w sobie służebność przesyłu, lecz przepisy techniczne dotyczące danego rodzaju urządzeń (np. gazociągów). Zakazy i ograniczenia te nie powstają w związku z ustanowieniem służebności przesyłu, lecz z mocy samego prawa z chwilą rozpoczęcia użytkowania urządzeń przesyłowych przez przedsiębiorcę. Obszar, w którym obostrzenia te obowiązują, określa się w praktyce jako tzw. strefę kontrolowaną.

W związku z powyższym, w orzecznictwie zaczęły pojawiać się wątpliwości, czy skoro – zgodnie z przepisami – wynagrodzenie przysługuje tylko za ustanowienie służebności przesyłu (domyślnie: w pasie eksploatacyjnym), to czy mimo to może ono obejmować również wyrównanie właścicielowi uszczerbku, jaki ponosi on w strefie kontrolowanej (np. w związku z zakazem wznoszenia budynków). Wątpliwości te nie zostały jak dotąd rozstrzygnięte w sposób definitywny. Z zapadłych w ostatnim czasie orzeczeń można natomiast wywnioskować, że Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość dochodzenia wynagrodzenia również za dolegliwości doznawane przez właściciela w strefie kontrolowanej, „o ile zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu”. Taki pogląd wyrażono m.in. w uchwale z dnia 5 grudnia 2019 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 20/19, w cytowanym już wyżej postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 770/15, jak również w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2020 roku w sprawie o sygn. akt I CSK 92/20. W drugim z tych orzeczeń Sąd Najwyższy wprost stwierdził, że:

„Choć wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie ma charakteru odszkodowawczego, to może realizować różne cele gospodarcze, w tym kompensować uszczerbek, które właściciel poniósł przez to, że na jego nieruchomości posadowiono urządzenia przesyłowe. W konsekwencji wynagrodzenie płatne jednorazowo powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony w związku z jej obciążeniem oraz pokrywać wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności. Ograniczenia związane ze strefą ochronną znajdującą się poza pasem służebności przesyłu mogą być zatem kompensowane w wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu.”

W dalszym ciągu problematyczne jest jednak ustalenie, w jakiej sytuacji ograniczenia obowiązujące w strefie kontrolowanej można uznać za „pozostające w związku z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu”. W żadnym z dotychczasowych orzeczeń Sąd Najwyższy tej kwestii nie wyjaśnił. W związku z tym – już na gruncie konkretnych spraw – właściciele nieruchomości chcący uzyskać wynagrodzenie także za strefę kontrolowaną, będą musieli odpowiednio uargumentować, że w ich przypadku tego rodzaju związek zachodzi. 

Kończąc, zastrzec należy, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – nawet jeśli przyjąć, że może ono obejmować również strefę kontrolowaną – nie może rekompensować ograniczeń wynikających z treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Do dochodzenia roszczeń z tego tytułu ustawodawca przewidział bowiem odrębny tryb, określony w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jakub Jędrzejewski