4 rzeczy, które musisz sprawdzić przed kupnem działki budowlanej

Opublikowano: 29 sierpnia, 2022 | Ostatnia aktualizacja: 26 sierpnia, 2026

Zakup działki budowlanej jest bardzo ważnym przedsięwzięciem. Dlatego też nabywca powinien wiedzieć, jakie informacje powinien zweryfikować, zanim dokona ostatecznej transakcji. Oczywiście, ważnymi kwestiami, działającymi na korzyść lub niekorzyść terenu, jest lokalizacja, jak również cena, ale co jeszcze warto sprawdzić przed kupnem działki budowlanej? 

Stan prawny działki

Zanim nabywca podejmie ostateczną decyzję, warto, by sprawdził stan prawny działki, który zawarty jest w księdze wieczystej (KW). Bardzo ważne jest skonfrontowanie zapisów z KW ze stanem faktycznym. Warto również zaznaczyć, że zapisy te można sprawdzić na własną rękę, gdyż są one jawne i powszechnie dostępne. Księgi Wieczyste można przeglądać przez internet na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do w dziale “Przeglądanie Księgi Wieczystej”. Przed zakupem warto przejrzeć raz jeszcze oryginał dokumentu, aby zapobiec przypadkowi braku odnotowania wpisu, który może być dla nas niekorzystny w wersji “tylko do przeglądania”, ponieważ dodanie wpisu na stronie internetowej przez organ administracji może trwać jakiś czas, zanim się on pojawi.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nie wiesz, co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej? Z pewnością warto zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli został on wprowadzony. Dzięki zweryfikowaniu tego dokumentu przyszły nabywca uzyska informację o powierzchni dopuszczalnej zabudowy, czy specyfikacji budynku na działce. 

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie Planu Ogólnego lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Uzbrojenie działki w media

Wiele osób może zastanawiać się, co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. Media są w tym przypadku bardzo ważną kwestią. Planując w przyszłości budowę domu, działka powinna mieć dostęp do podstawowych mediów, takich jak chociażby woda czy energia elektryczna. Te informacje można znaleźć na mapie zasadniczej nieruchomości.

Linie przesyłowe posadowione na działce

Przy zakupie działki warto zwrócić uwagę na przebiegające przez nią linie przesyłowe. Już na tym etapie należy sprawdzić, czy dom będzie mógł zostać zbudowany zgodnie z naszymi planami. Kiedy działka jest nieduża a przebiega przez nią podziemna linia średniego napięcia, inwestor będzie musiał odsunąć się od jej posadowienia do 1 metra do 3 metrów w zależności od wymagań lokalnego operatora.

Natomiast w przypadku dużych działek również zachodzi ryzyko zmiany planów budowlanych ze względu na biegnące napowietrzne linie energetyczne tj. Wysokiego Napięcia 110kV, od której należy odsunąć się na 15 metrów, chyba że miejscowy plan zagospodarowania wskazuje inaczej, np: 10 m. Inwestor może sądzić, że to jedyna linia przesyłowa na działce i przez to nie sprawdzi pozostałego ryzyka posadowienia innych linii podziemnych tj. światłowód, skablowana linia niskiego napięcia, gazociąg. W związku z ryzykiem występowania podziemnej infrastruktury może okazać się, że zaplanowanego domu nie można wykonać, ponieważ skutecznie ingerują one w projekt budowy.

Dlaczego tak ważne jest przeanalizowanie dokumentów dotyczących nieruchomości?

Wiele osób może mieć wątpliwości, co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. Zanim zdecydujemy się na inwestycję, niezwykle istotne jest dokładne sprawdzenie wszystkich elementów, które mogą mieć znaczenie podczas budowy domu, czy użytkowania działki. Dzięki temu można uniknąć poważnych problemów w przyszłości. Tak jest chociażby ze służebnością przesyłu. Chodzi w głównej mierze o linię energetyczną przebiegającą przez działkę, ale też chociażby o wszelkiego rodzaju podziemne instalacje, np: wodno- kanalizacyjne, których przyszły inwestor nie jest w stanie dojrzeć gołym okiem. Co więcej, zdarza się, że obecny właściciel nie ma pojęcia o tego typu instalacjach znajdujących się pod ziemią. Co więc zrobić, by upewnić się, co do stanu faktycznego działki? W danym urzędzie miasta czy starostwie powiatowym możliwy do pobrania jest wyrys z mapy zasadniczej. 

Jakie dokumenty należy sprawdzić w urzędach przed zakupem działki?

Zakup działki budowlanej jest poważnym przedsięwzięciem, dlatego warto się do niego solidnie przygotować. Podstawowymi dokumentami, z którymi warto się zapoznać w celu poznania sytuacji prawnej działki jest Księga Wieczysta, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja WZ bądź Plan Ogólny, jak i wspomniany powyżej wyrys działki z mapy zasadniczej. Mogą to być z pewnością pomocne dokumenty dla osób, które nie wiedzą, co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. 

Jak wybrać działkę – kilka kwestii technicznych

Choć nie jesteśmy ekspertami w kwestiach technicznych to chcielibyśmy zwrócić Państwa uwagę na kilka rzeczy, o których warto doczytać na innych portalach profesjonalnie się tym zajmujących.

Pierwsza z nich to identyfikacja i zlokalizowanie prawnych granic działki. Warto skorzystać  z fachowej porady geodety, który pomoże w analizie dokumentacji, ustali linie oraz punkty graniczne. Kupno działki nieposiadającej prawnie określonych granic może być bardziej skomplikowane i kosztowne. Kolejną rzeczą, której warto się przyjrzeć jest uzbrojenie działki. Nieruchomość zintegrowana z mediami będzie droższa w stosunku do terenu nieuzbrojonego. Wybierając drugą opcję należy jednak poświęcić czas i fundusze na doprowadzanie mediów. Uzbrojenie działki można sprawdzić poprzez złożenie warunków technicznych przyłączenia do sieci do odpowiednich dostawców mediów. 

Po decyzji o planowanym zakupie działki, ale jeszcze przed podpisaniem umowy dobrze jest sprawdzić jakość gruntu. Badania geotechniczne dostarczą nam wiedzy o wysokości wód na działce czy nośności terenu, a które wpływają na stopień trudności wykonania inwestycji lub nawet jej niewykonania. Czym większy stopień trudności tym koszty będą większe. Warto zrobić odwiert na 4 lub 5 metrów w celu sprawdzenia nośności gruntu. Standard to 3 metry, ale co w przypadku kiedy ktoś na grunt, które było śmietniskiem lub terenem podmokłym nawiózł 2 metry ziemi, aby zakryć ów fakt przed kupującym.

Dlaczego warto zapoznać się z powyższymi dokumentami?

Wszystkie wymienione wyżej dokumenty pozwolą uzyskać informacje dotyczące stanu faktycznego działki. Będą one wsparciem dla osób, które zastanawiają się, co trzeba sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. W dokumentach można znaleźć też odpowiedzi na wiele wątpliwych kwestii związanych z daną działką, jak również i podstawowe informacje, jak chociażby: ograniczenia formalno-prawne, czy cechy fizyczne działki. Ustalenie jak największej liczby szczegółów dotyczącej gruntu zwiększa bezpieczeństwo transakcji oraz daje możliwość ograniczenia kosztów już na etapie planowania.

Świadomy zakup to podstawa

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie, spróbujmy odpowiedzieć sobie na pytanie, co należy sprawdzić przed kupnem działki budowlanej. Chcemy bowiem uniknąć w przyszłości niemiłych zaskoczeń, które tym samym wiązałyby się z występowaniem różnych problemów. Jest to jak najbardziej uzasadnione. Dlatego tak istotne jest odpowiednie przygotowanie się do dokonania transakcji i dokładne zapoznanie się z tematem zakupu działki na branżowych portalach internetowych oraz od osób, które dzielą się swoimi doświadczeniem i popełnionymi błędami podczas budowy swojego domu, np: w social media. Dzięki temu, do samego zakupu można podejść bardziej świadomie. Wiele osób zdaje sobie sprawę, że zakup działki budowlanej to poważne przedsięwzięcie, dlatego chce się do zakupu jak najlepiej przygotować. Jeśli więc nie wiesz, co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej, zachęcamy, by jak najdokładniej zbadać wszelkie powyższe kwestie i skorzystać z wymienionych dokumentów. 

Wszystkie treści publikowane na stronie nihil-obstat.pl mają charakter wyłącznie informacyjny. Nie zastępują one profesjonalnej porady prawnej. Nihil Obstat sp. z o.o. nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek straty lub szkody wynikające z bezpośredniego lub pośredniego wykorzystania informacji zawartych na stronie.