Ustanowienie służebności przesyłu 2021-11-26T07:04:30+00:00

USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU 

Jak ustanowić służebność przesyłu?

Z przepisów Kodeksu cywilnego o służebności przesyłu wynika, że w pierwszej kolejności strony (tj. właściciel nieruchomości i przedsiębiorca, którego własność stanowią urządzenia zlokalizowane na tej nieruchomości) powinny spróbować ustanowić taką służebności w sposób dobrowolny, czyli po prostu „dogadać się” i zawrzeć w tym przedmiocie stosowną umowę. Umowa taka powinna określać wzajemne prawa i obowiązki stron, w tym w szczególności zakres, w jakim przedsiębiorca będzie mógł korzystać z nieruchomości, jak również wskazywać wysokość wynegocjowanego przez strony wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Dopiero w momencie, gdy właściciel nieruchomości i przedsiębiorca nie dojdą w tej sprawie do porozumienia, każdy z nich może skierować do sądu wniosek o ustanowienie służebności przesyłu w sposób przymusowy. W takim przypadku treść służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia mogą zostać ustalone nie w umowie, lecz w postanowieniu sądowym rozstrzygającym sprawę. Wcześniej jednak, w trakcie toczącego się postępowania, sąd będzie musiał czuwać nad tym, by zbadane i ustalone zostały wszystkie elementy niezbędne do prawidłowego ustanowienia służebności przesyłu. W szczególności, zadaniem sądu będzie określenie, jakiego dokładnie rodzaju urządzeń przesyłowych sprawa dotyczy oraz jaki jest ich przebieg, jaka powinna być szerokość tzw. pasa eksploatacyjnego i strefy ochronnej potrzebna do właściwego korzystania z tych urządzeń, jak również jakie wynagrodzenie winien otrzymać właściciel z tytułu obciążenia jego nieruchomości służebnością przesyłu.

Warto przy okazji wspomnieć, że sąd w świetle obowiązujących obecnie przepisów może również roszczenie uznać za niezasadne, czyli wyrazić pogląd że wnioskodawcy nie przysługuje roszczenie z powodu zasiedzenia służebności przesyłu.

 

Na Czym Polega Istota Ustanowienia Służebności Przesyłu?

W uproszczeniu można zatem powiedzieć, że ustanowienie służebności przesyłu służy uregulowaniu stosunków prawnych pomiędzy właścicielem nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, a przedsiębiorcą wykorzystującym te urządzenia do przesyłu różnego rodzaju mediów. W takiej sytuacji mamy bowiem do czynienia z klasycznym konfliktem interesów – z jednej strony istnienie takich urządzeń ogranicza prawo własności właściciela działki (zmuszając go np. zachowania odpowiednich odstępów pomiędzy istniejącymi urządzeniami a stawianą zabudową lub do omijania urządzeń w trakcie prac rolnych), z drugiej strony jednak należy uwzględnić fakt, że nieprzerwana i niezakłócona eksploatacja urządzeń (takich jak np. gazociągi czy linie elektroenergetyczne) jest konieczna dla zaspokajania zbiorowych potrzeb ludności w zakresie zaopatrzenia w media. Służebność przesyłu stanowi mechanizm, który – przynajmniej w założeniu – pozwala pogodzić oba te przeciwstawne interesy.

Na pytanie, czym w ogóle jest służebność (czy to przesyłu, czy gruntowa, czy osobista), należałoby odpowiedzieć, że jest ona tzw. prawem na rzeczy cudzej. W prostych słowach oznacza to, że dzięki ustanowieniu służebności podmiot uprawniony z tej służebności (tutaj: przedsiębiorca przesyłowy) może w pewnym stopniu korzystać z cudzej rzeczy (tutaj: prywatnej nieruchomości, przez którą przebiegają urządzenia przesyłowe, zwanej też nieruchomością obciążoną). Innymi słowy, ustanowienie służebności np. przesyłu obciążającej daną rzecz skutkuje tym, że właściciel tej rzeczy (nieruchomości) godzi się na ograniczenie uprawnień, które w normalnym przypadku przysługiwałyby mu w stosunku do niej. Równolegle, podmiot, na której rzecz służebność ustanowiono, uzyskuje w stosunku do niej określone prawa, które w innym przypadku by mu do niej nie służyły. Przepis art. 3051 Kodeksu cywilnego opisuje to w sposób następujący: nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W praktyce, na ów oznaczony zakres korzystania z nieruchomości obciążonej, do którego uprawniony jest przedsiębiorca, składają się najczęściej następujące czynności: bieżąca eksploatacja urządzeń przesyłowych, ich konserwacja, modernizacja, naprawa i usuwanie awarii oraz wejście i wjazd na teren nieruchomości celem realizacji tych uprawnień.

 

Jaki jest  najważniejszy cel ustanowienia służebności przesyłu?

Można oczywiście zadać sobie pytanie, jaki interes ma właściciel nieruchomości w ustanowieniu służebności przesyłu. Otóż przede wszystkim, co do zasady w zamian za ustanowienie służebności właściciel może domagać się od przedsiębiorcy zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia (odpowiedniego, czyli – najprościej rzecz ujmując – proporcjonalnego do stopnia ingerencji urządzeń przesyłowych w jego prawo własności). Wynagrodzenie to najczęściej ma charakter jednorazowy. Po drugie, ustanowienie służebności usuwa dotychczasową niepewność prawną co do zakresu, w jakim przedsiębiorca może korzystać z cudzej nieruchomości, co jest niewątpliwą zaletą. Po trzecie wreszcie, ustanowienie służebności w drodze umowy lub orzeczenia sądowego eliminuje ryzyko, że po upływie określonego czasu eksploatacji, przedsiębiorca i tak nabędzie nieodpłatną służebność przesyłu w drodze tzw. zasiedzenia. Złożenie wniosku do Sądu o ustanowienie służebności przesyłu przerywa bowiem bieg terminu zasiedzenia.

Sposoby ustanowienia służebności przesyłu

Służebność przesyłu może być ustanowiona na trzy sposoby.

  • Po pierwsze, jeżeli właściciel i przedsiębiorca są zgodni co do warunków jej ustanowienia (w tym zwłaszcza w kwestii wysokości wynagrodzenia, która w praktyce najczęściej bywa przyczyną sporów), to służebność można ustanowić w drodze umowy. W takim przypadku przynajmniej oświadczenie właściciela, co do którego nastąpiło ustanowienie służebności przesyłu, musi być złożone w formie aktu notarialnego.
  • Po drugie, jeżeli osiągnięcie porozumienia jest niemożliwe, służebność przesyłu może zostać ustanowiona przez sąd na żądanie jednej ze stron. Co ważne, z takim żądaniem może wystąpić zarówno właściciel nieruchomości (gdy przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy), jak i przedsiębiorca przesyłowy (w sytuacji odwrotnej). Naturalnie ten pierwszy będzie co do zasady domagał się ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, ten drugi zaś – by ustanowienie służebności przesyłu odbyło się bez przyznania właścicielowi wynagrodzenia. Ustanowienie służebności na drodze sądowej wymaga przeprowadzenia sformalizowanego postępowania, z udziałem biegłych kilku specjalności. Najczęściej też jest to postępowanie dwuinstancyjne, gdyż strona niezadowolona z rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji z reguły wnosi od niego apelację do sądu odwoławczego i to dopiero prawomocne rozstrzygniecie tego sądu jest podstawą do ustanowienia służebności przesyłu.
  • Po trzecie wreszcie, przedsiębiorca przesyłowy może nabyć służebność przesyłu w drodze zasiedzenia.

 

Rola biegłych, a ustanowienie służebności przesyłu

Oczywiste jest, że prawidłowe ustalenie okoliczności podczas sprawy sądowej wymaga specjalistycznej i fachowej wiedzy, którymi ani strona, ani sąd nie dysponuje. Dlatego też w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu tak istotną funkcję pełnią biegli. Otóż ich zadaniem, w oparciu o dostępne im wiadomości specjalne, jest objaśnienie sądowi właśnie tych kwestii, w których sąd nie ma dostatecznej wiedzy. Swoje stanowisko biegli wyrażają w formie opinii (najczęściej na piśmie), którą składają do akt sprawy i która następnie stanowi podstawę rozstrzygnięcia sądu.

Ilu zatem biegłych i o jakim zakresie specjalizacji musi wypowiedzieć się, by sąd mógł wykonać ustanowienie służebności przesyłu?

Po pierwsze, sąd niewątpliwie musi zasięgnąć opinii biegłego z zakresu budowy i eksploatacji danego rodzaju urządzeń przesyłowych (np. sieci energetycznych, sieci gazowych itp.). Ekspert ten powinien wyjaśnić sądowi:

  • jaki obszar nieruchomości jest konieczny dla prawidłowej eksploatacji przez przedsiębiorcę konkretnych urządzeń – czyli jaka powinna być szerokość tzw. pasa eksploatacyjnego, oraz
  • w jakim obszarze nieruchomości właściciel będzie musiał znosić określone w przepisach (np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) ograniczenia i zakazy związane z istnieniem urządzeń przesyłowych (np. zakaz zabudowy lub sadzenia roślin) – czyli jaka powinna być szerokość tzw. strefy ochronnej.

W uproszczeniu można zatem powiedzieć, że biegły ten powinien odpowiedzieć na pytanie, jaki ma być zakres przestrzenny służebności przesyłu – a więc „CO” będzie obejmować ta służebność.

Drugim, z tym że tylko dodatkowym i nie obligatoryjnym ekspertem, z którego pomocy mogą korzystać sądy w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu, jest biegły z zakresu geodezji. Powinien on zobrazować na mapie w odpowiedniej skali, jaki jest dokładny przebieg spornej infrastruktury przesyłowej, oraz wykreślić granice pasa eksploatacyjnego i strefy ochronnej, zgodnie z ustaleniami dokonanymi uprzednio przez eksperta z zakresu budowy i eksploatacji urządzeń.

Biegły ten odpowiada zatem na pytanie, „GDZIE” przedsiębiorca będzie wykonywał uprawnienia wynikające z służebnośći przesyłu.

Z punktu widzenia interesów właściciela nieruchomości, najistotniejsze znaczenie będzie dla niego miała jednak trzecia opinia, wydawana przez biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, która również jak pierwsza z wymienionych jest obowiązkowa. Celem tej opinii jest bowiem oszacowanie, jaka powinna być wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości z tytułu obciążenia tej nieruchomości służebnością przesyłu. Prawidłowe ustalenie tej wysokości nie jest rzeczą łatwą – Kodeks cywilny wskazuje jedynie, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być „odpowiednie”. W praktyce biegli przy ustalaniu wartości tego prawa biorą pod uwagę szereg czynników – m.in. rodzaj urządzeń przesyłowych, sposób, w jaki urządzenia te przecinają działkę, przeznaczenie gruntu itd.

Ujmując zatem rzecz skrótowo, biegły z zakresu wyceny nieruchomości wskazuje sądowi, „ZA ILE” powinno nastąpić ustanowienie służebności przesyłu.

Gdy już biegli z poszczególnych specjalności odpowiedzą na wspomniane kluczowe pytania („CO”, „GDZIE” i „ZA ILE?”), sędzia orzeka w sprawie. Warto nadmienić, że nie zawsze sędziowie powołują biegłych wszystkich specjalności. Nadal jeszcze w sporej liczbie spraw sędziowie powołują dwóch biegłych: z zakresu wyceny nieruchomości oraz budowy i eksploatacji urządzenia przesyłowego.

Na koniec, warto pamiętać, że ustanowienie służebności przesyłu może mieć miejsce zarówno w stosunku do urządzeń już istniejących, jak i w stosunku do tych, które dopiero mają zostać wybudowane w przyszłości.