Kiedy działka rolna staje się budowlaną?

Planując zakup działki pod budowę domu, warto sprawdzić dokładnie jej status. Zdarza się, że pominięcie tego elementu skutkuje rozczarowaniem. Czym jest działka rolna i kiedy działka rolna staje się budowlaną? Zapraszamy do lektury!

Różnice między działką rolną a budowlaną

Zanim dowiedzą się Państwo, jak odrolnić działkę rolną, warto poznać najistotniejszą różnicę między tymi typami działek, na którą główny wpływ mają podstawowe definicje obu gruntów. Przede wszystkim działka rolna nie może być objęta zabudową mieszkaniową. Jeżeli docelowo na działce rolnej ma stanąć dom lub inna nieruchomość to konieczne jest jej przekształcenie w działkę budowlaną, czyli odrolnienie. Sam proces odrolnienia może mieć różny przebieg w zależności od tego, czy pożądana działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), czy też nie. Warto przyjrzeć się bliżej obu tym sytuacjom.

Jak odrolnić działkę rolną?

Jeżeli działka jest objęta przez MPZP to można wystąpić o jej przekształcenie tylko wówczas, gdy MPZP przeznacza ją na cele inne niż rolne. W tym celu należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki w MPZP. Warto wiedzieć, że najlepiej rokują grunty, które mają niską przydatność produkcyjną, np. nieużytki. W przypadku gdy grunt jest już działką budowlaną, ale ma wysoką klasę bonitacyjną lub jest wartościowy dla produkcji rolnej, to należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Decyzję tego typu wydaje starosta i jest ona konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli z kolei działka rolna nie jest objęta MPZP to należy złożyć jedynie wniosek o ustalenie Warunków Zabudowy (WZ). Jest to łatwiejsza i mniej czasochłonna procedura, która dostarcza informacji o tym, w jakim zakresie i w jaki sposób można daną działkę zabudować.

Wiedzą już Państwo, kiedy działka rolna staje się budowlaną i w jaki sposób. Zachęcamy również do zapoznania się z artykułem, który podpowiada, co warto sprawdzić przed kupnem działki budowlanej.

Czy każda działka rolna wymaga odrolnienia przed planowaną budową?

Jeśli przystępujesz do ustalenia tego, jak odrolnić działkę rolną, musisz wiedzieć, że istnieją wyjątki, które wcale nie wymagają przechodzenia czasochłonnego i skomplikowanego procesu odrolnienia. W pierwszej kolejności warto podkreślić, że odrolnieniu nie podlegają działki kupowane przez rolników. W przypadku, gdy na działce rolnej gospodarz chce postawić dom, może to zrobić ze względu na posiadane ziemie przeznaczone pod uprawę. Nie musi przechodzić procesu odrolnienia działki, a dodatkowo, może swobodniej nabywać i sprzedawać posiadane grunty.

Wyjątki od reguły — działka rolna bez konieczności odrolnienia

O tym, kiedy działka rolna staje się budowlaną, decydują odpowiednie organy wydające określone decyzje, jednak ziemia rolnika to nie jedyne miejsce, które nie wymaga odrolnienia przed budową. Kupując działkę, możesz przygotować się na pewne odstępstwa od normy, które umożliwią sprawną budowę. O co dokładnie chodzi? Niektóre działki rolne wcale nie muszą otrzymać decyzji wyłączającej je z produkcji rolnej. Kiedy taka sytuacja ma miejsce? Zakupiony przez Ciebie grunt rolny nie będzie podlegał odrolnieniu, jeśli występują na nim gleby klasy IV, V, VI pochodzenia mineralnego, pod warunkiem że nie są to grunty z kategorii torfowisk, rodzinnych ogrodów działkowych, parków wiejskich bądź zarybionych stawów.

Sprawdź dokładnie, czy Twój grunt rolny wymaga wystawienia odpowiednich decyzji pod zabudowę jednorodzinną.

Istotne czynniki podczas poszukiwań działki rolno-budowlanej

Udało nam się już rozstrzygnąć, kiedy działka rolna staje się budowlaną. To punkt wyjścia, jeśli planujesz zakup gruntów, ale czynników o kluczowym znaczeniu jest więcej. Działkę należy wybrać dopiero po dokładnej analizie jej potencjału w zakresie lokalizacji oraz funkcjonalności. Już sam kształt gruntów ma spore znaczenie, gdyż może okazać się, że niestandardowy rozkład uniemożliwia wybudowanie domu lub budynków mieszkalnych w formie, jaką planowaliśmy. Prawo budowalne w wielu kwestiach zostało opisane bardzo precyzyjnie i ustawodawca często nie toleruje odstępstw od normy.

Wracając do tematu istotnych kwestii poprzedzających zakup, warto przemyśleć także miejsce położenia gruntu. Działka rolna na terenach wiejskich zapewnia zazwyczaj sąsiedztwo zieleni oraz lasów, ale z drugiej strony dostęp do niej może być utrudniony. Mowa chociażby o braku asfaltowej drogi oraz odległości od kluczowych dla codziennego funkcjonowania obiektów jak np. sklep, przychodnia, apteka, szkoła itd. Wyzwaniem potrafi okazać się poza tym poziom wód lub ogólna nośność terenu.

Uwzględnij obszary chronione oraz inne zabudowania

Działka budowlana może mieć różne sąsiedztwo i zdecydowanie warto, a nawet trzeba się mu przyjrzeć. Może okazać się, że pobliskie zabudowania lub tereny znacznie ograniczają Twoje możliwości postawienia chociażby domu. I tak nieruchomość od lasu musi dzielić przynajmniej 12 metrów, a od jeziora lub naturalnego zbiornika wodnego 100 metrów. Problematycznym elementem potrafią okazać się również sieci elektroenergetyczne. W tym przypadku im większa moc infrastruktury, tym niestety gorzej dla właściciela działki rolnej. Linie do 1 kV wymuszają 3 metry odstępu, a sieci powyżej 110 kV oznaczają konieczność zachowania aż 30 metrów odległości. Jak widać, na drodze do własnego domu potrafią stanąć różne przeszkody. Im wcześniej o nich pomyślisz, tym większa szansa, że zakupiony grunt będzie wolny od takich ograniczeń, a Ty postawisz wymarzony dom bez problemów. Chodzi tu nie tylko o zaoszczędzenie sobie niepotrzebnych nerwów, ale także zbędnych wydatków, a te potrafią być naprawdę spore.

Dziś nic nie stoi w sąsiedztwie, ale jutro może się to zmienić

Internet pełen jest medialnych artykułów, w których mieszkańcy skarżą się, że w ich sąsiedztwie powstała np. uciążliwa fabryka, market lub niechciane schronisko dla zwierząt. Tłumaczą w nich, że w momencie zakupu gruntu nic takiego w tym miejscu nie stało. Aby uniknąć tego typu sytuacji, sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zarówno pod kątem swojej działki, jak i terenów znajdujących się w sąsiedztwie. Wgląd do planu otrzymasz po złożeniu wniosku w urzędzie konkretnej gminy.

Dokument ten zawiera bardzo ważne informacje dotyczące przeznaczenia poszczególnych działek. Z niego dowiesz się, czy np. dana działka rolno-budowlana w przyszłości nie stanie się ruchliwą drogą, czy też głośnym przedszkolem. Nawet jeśli w planie nie będzie konkretów, dużo o potencjalnym wykorzystaniu nieruchomości powie Ci rodzaj zaklasyfikowania gruntu. Warto wiedzieć, że zakup działki w niektórych lokalizacjach będzie wiązał się z koniecznością wybudowania domu zgodnie z narzuconymi przez przepisy parametrami.

Kolejny typ gruntu – działka rolno-budowlana

Wiele osób zadaje sobie pytanie, kiedy działka rolna staje się budowlaną lub odwrotnie? Tym bardziej dobrze zdawać sobie sprawę z tego, że w polskich realiach można natknąć się na grunty o bardziej skomplikowanej „sytuacji”. Działka rolno-budowlana, bo o niej mowa, potrafi przysporzyć wielu osobom problemów w zakresie poprawnego zdefiniowana. Nie jest to kłopotem, jeśli temat zgłębiasz hobbystycznie, ale zdecydowanie wymaga analizy, kiedy przymierzasz się do kupna gruntów.

Co w takim razie dobrze wiedzieć? Grunty budowlano-rolne cechują się mieszaną strukturą. To kolejny temat, który należy skontrolować jeszcze w okresie przed zakupowym. W rozwikłaniu zagadki pomogą urzędnicy z lokalnego samorządu. Na tym etapie warto przyswoić sobie założenia procedury związanej z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej. Upraszczając jednak całą sprawę, działki rolno-budowlane da się opisać jako miejsca, w których po spełnieniu konkretnych przesłanek i wymagań urzędowych możliwe stanie się postawienie domu lub innej nieruchomości.

Atrakcyjna cena gruntu nie zawsze jest najważniejsza

Zazwyczaj szukając miejsca do życia lub budowy firmowej siedziby istotną rolę odgrywa posiadany budżet. Musimy zmieścić się w konkretnych kosztach, ponieważ inaczej postawienie nieruchomości pozostanie jedynie w kategoriach planów. Na tym tle cena działki rolno-budowlanej potrafi być bardzo atrakcyjna i kusząca, bo niższa od wielu innych ofert. Nie zamierzamy nikogo odwodzić od kupna takiego gruntu, ale zachęcamy, aby dokładnie przemyśleć temat i zorientować się, kto może kupić grunty budowlano-rolne?

Same przepisy w tym zakresie potrafią być zmienne i wprawiać potencjalnych kupujących w zakłopotanie. Od 2019 r. 1 hektar ziemi rolnej, bez specjalnej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, kupi nie tylko rolnik, ale każda osoba. Wcześniej powierzchnia obejmowała znacznie mniej arów. To jedno z wielu obostrzeń. Inne dotyczą chociażby kwestii zakazu sprzedaży działki przez określony czas. Zagadnienie od strony prawnej wygląda dość skomplikowanie, dlatego warto skorzystać z pomocy ekspertów i wiedzy specjalistów.

Rozważ wszystkie „za” i „przeciw”

W życiu stajemy przed decyzjami, które można podjąć bez zastanowienia i tymi wymagające gruntownego rozeznania. Zakup działki pod nieruchomość zdecydowanie zalicza się do tej drugiej kategorii. Powyżej przedstawiliśmy kluczowe kwestie dotyczące zakupu gruntów, ale po zagłębieniu się w temat szybko zorientujesz się, że to skomplikowane zagadnienie. Tym bardziej przed decyzją o podpisaniu umowy, powinno się rozważyć potencjalne korzyści oraz możliwe zagrożenia.

Nie zawsze też warto kierować się wyłącznie ceną gruntu, lokalizacją, jakością terenu lub jego dostępnością. W wielu przypadkach dobrą praktyką będzie zrównoważenie tych czynników w oparciu o własne możliwości oraz oczekiwania. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której okazuje się, że zostałeś właścicielem działki, ale z różnych powodów nie możesz postawić na niej nieruchomości.