ZASIEDZENIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Główny czynnik powodujący zasiedzenie służebności przesyłu

Od dnia 3 sierpnia 2008 roku właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe (np. linia energetyczna, gazociąg, wodociąg itd.), może domagać się od przedsiębiorcy zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Nie we wszystkich przypadkach jednak od 2028 lub 2038 roku roszczenie takie okaże się zasadne. W szczególności, przeszkoda do uwzględnienia żądania właściciela nieruchomości powstanie w sytuacji, w której przedsiębiorca skutecznie podniesie przeciwko temu właścicielowi tzw. zarzut zasiedzenia służebności przesyłu. W praktyce jest to jeden z najczęściej stosowanych przez przedsiębiorców przesyłowych sposobów obrony przed kierowanymi przeciwko nim roszczeniami z tytułu istnienia urządzeń na prywatnych gruntach.

Przede wszystkim operatorom przesyłowym chodzi o nabycie nieodpłatnej służebności przesyłu – tj. takiej, która nie wymaga ze strony przedsiębiorcy zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela gruntu. 

Trybunał Konstytucyjny (TK), w sprawie o sygnaturze akt P 10/16 orzekł, że powiązanie artykułu 292 z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, umożliwiający nabycie przez operatorów przesyłowych w drodze zasiedzenia służebności przesyłu odpowiadającej treścią służebności gruntowej jest niezgodny z art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Nie oznacza to jednak, że do zasiedzenia już dojść w przyszłości nie może. Z wyroku TK wynika, że okres od którego operatorzy mogą zacząć liczyć bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się od daty wybudowania, a następnie podłączenia urządzeń przesyłowych do sieci, ale od dnia wprowadzenia ustawy 3 sierpnia 2008 roku.

Terminy zasiedzenia  zostały określone w art. 172 § 1 i 2 KC. Wynoszą one 20 lat dla określenia dobrej wiary oraz 30 lat dla uzyskania zasiedzenia w złej wierze. Dla oceny dobrej oraz złej wiary zasadna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 roku, wydana w sprawie o sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którą osoba będąca w posiadaniu nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Sąd Najwyższy potwierdził powyższe stanowisko 16 maja 2019 roku, gdzie w wydanej uchwale o sygn. akt III CZP 110/18 odnosząc się do kwestii zasiedzenia infrastruktury przesyłowej stwierdził, że wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności.

Powyższe oznacza, że jeśli właściciel nieruchomości wydał zgodę na budowę linii ale nie była ona wydana w formie aktu notarialnego to przeważająca liczba sądów powinna w jego przypadku przyjąć do zasiedzenia okres 30 lat.

Z tego powodu dla znaczącej liczby spraw wymagany okres czasu potrzebny do zasiedzenia w złej wierze prawdopodobnie nastąpi 3 sierpnia 2038 roku, ponieważ okres ten rozpoczął swój bieg 3 sierpnia 2008 roku wraz z wprowadzeniem ustawy do kodeksu cywilnego.

W niektórych sprawach (przypuszczamy, że może ich być poniżej 20%) – zasiedzenie nastąpi w sierpniu 2028 roku po upływie wymaganych 20 lat od wprowadzenia ustawy w życie w 2008 roku.

Podpisanie zgody na budowę infrastruktury przesyłowej przed 2008 rokiem, powinno sporadycznie uniemożliwić uzyskanie roszczeń na drodze cywilnej.

Wyrok TK nie obejmuje linii przesyłowych w których podczas budowy wydano decyzje administracyjne (tzw. małego wywłaszczenia). Jeśli przedsiębiorstwo wykaże, że dysponuje decyzją ograniczającą prawo własności nie ma obowiązku prawnego wypłaty wynagrodzenia za służebność przesyłu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. W takim przypadku kierowanie sprawy do sądu rejonowego jest bezzasadne. Nie oznacza to jednak, że roszczeń w przyszłości nie będzie można egzekwować.

W tej sytuacji istnieje możliwość uzyskania odszkodowania po wykonanej modernizacji linii lub w jej trakcie, w postępowaniu administracyjnym. Zmienia się wtedy tryb wypłaty roszczeń z cywilnego (wynagrodzenie za służebność i odszkodowanie na bezumowne) na administracyjny (odszkodowanie za udostępnienie nieruchomości lub odszkodowanie za obniżenie jej wartości).

Jeżeli w sprawie wystąpi zasiedzenie to wtedy szansa na uzyskanie odszkodowania również pojawi się na drodze administracyjnej w trakcie modernizacji linii przesyłowej lub po jej zakończeniu. Wynika z tego, że zasiedzenie blokuje uzyskanie roszczeń na drodze cywilnej (sądy rejonowe i okręgowe). Natomiast po modernizacji linii otwiera się szansa uzyskania odszkodowania w zmienionej formie na drodze administracyjnej.

Trybunału Sprawiedliwości UE 18 grudnia 2025 zaledwie po 2 tygodniach od wyroku TK  wydał orzeczenie, że nie spełnia on wymogów niezawisłego i bezstronnego sądu, ponieważ wykonane przez niego nieprawidłowości w nominacjach sędziowskich naruszają prawo UE. Jak to orzeczenie wpłynie na wyroki sądów cywilnych jest trudne do oceny. Można przypuszczać, że nie powinno mieć to orzeczenie dużego znaczenia ponieważ sądy mają obowiązek opierać się na wykładni prawa wydanej przez Trybunał Konstytucyjny. Po drugie Polska nigdy nie przekazała w ramach żadnego traktatu kompetencji dotyczących wymiaru sprawiedliwości dlatego wyrok TSUE powinien być jedynie opinią w tej kwestii. Ponadto TK rok po wstąpieniu Polski do UE wskazał, że Konstytucja jest nadrzędnym prawem w Polsce względem traktatów międzynarodowych, a Trybunał Konstytucyjny jest najwyższym organem władzy sądowniczej w Polsce.

Prezentowane artykuły na stronie mają charakter informacyjny i nie są one poradą prawną.

Jak zweryfikować czy obciążająca naszą nieruchomość linia przesyłowa podlega zasiedzeniu służebności przesyłu?

Aby to sprawdzić należy dokonać oceny prawnej sprawy. Warto również przy tym oszacować wysokość potencjalnego roszczenia, które również określi sposób prowadzenia sprawy oraz pomoże Państwu podjąć w pełni świadomą decyzję odnośnie dalszego jej procedowania. Zdecydowanie większość spraw pozwala ocenić ryzyko wystąpienia zasiedzenia bez potrzeby wysyłania w tym zakresie pism do Zakładów Przesyłowych co pozwala nam ocenić sprawę i oszacować roszczenia w terminie około 5 dni roboczych od przeprowadzenia wywiadu z Klientem i udzieleniu odpowiedzi z jego strony na kilka podstawowych pytań. Resztę potrzebnych informacji uzyskujemy samodzielnie z bieżącego orzecznictwa prawnego oraz rozporządzeń właściwych dla danej infrastruktury przesyłowej.

Nie wszystkie sprawy z zasiedzeniem są z góry skazane na porażkę, choć spora część z nich niestety jest trudna do wygrania. W dalszym ciągu istnieje pewna ich liczba którą można skutecznie prowadzić w Sądach. Natomiast dobrą wiadomością jest możliwość prowadzenia spraw które nie spełniają kryteriów pozytywnego rozstrzygnięcie ich przed sądami powszechnymi, w zupełnie innym trybie dochodzenia należności, czyli przed organami administracyjnymi. Aby dowiedzieć się czy Państwa sprawa nadaje się do prowadzenia przed jednym z dwóch wymienionych organów (sądowy, administracyjny) należy ją poddać ocenie prawnej. Następnie w sprawach które się do tego kwalifikują trzeba przeprowadzić postępowanie ugodowe, które ma na celu przeanalizowanie dokumentów dotyczących linii przesyłowych będących w posiadaniu operatora przesyłowego w celu zweryfikowania odpowiednich podstaw prawnych umożliwiających uzyskanie roszczenia oraz przeprowadzić próbę zawarcia ugody.

Na czym polega przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu

Zasiedzenie służebności przesyłu polega na nabyciu przez przedsiębiorcę prawa do nieodpłatnego utrzymywania urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości, wyłącznie na skutek korzystania z tej nieruchomości przez określony czas. Jeżeli zatem właściciel gruntu chciałby się uchronić przed zasiedzeniem służebności, to powinien „przerwać” bieg zasiedzenia, dokonując w tym celu odpowiedniej czynności.

Jakie kroki należy podjąć w celu przerwania biegu zasiedzenia służebności przesyłu?

Jakie kroki należy podjąć? Podstawowym sposobem jest wystąpienie przez właściciela do sądu. Jest to krok bezpośrednio zmierzający do prawnego uregulowania dotychczasowej sytuacji oraz sposób najbardziej optymalny bo nie tylko niweczy bieg zasiedzenia, ale też w sposób trwały pozwala uregulować stosunki pomiędzy właścicielem a przedsiębiorcą na przyszłość. Alternatywne, choć rzadziej stosowane możliwości przerwania biegu terminu zasiedzenia służebności przesyłu, to skierowanie przez właściciela nieruchomości pozwu o wydanie części nieruchomości zajętej pod urządzenia, albo pozwu o tzw. zaprzestanie naruszanie prawa własności.

Co istotne, każda z tych czynności musi zostać dokonana przed sądem – nie wystarczy zatem wysłanie zwykłego pisma do przedsiębiorcy. Należy też pamiętać, że biegu zasiedzenia służebności przesyłu nie przerywa żądanie (nawet zgłoszone w postępowaniu sądowym) zapłaty wynagrodzenia za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Przesądził o tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 listopada 2014 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 45/14, wskazując, że tego rodzaju pozew nie jest czynnością przedsięwziętą bezpośrednio w celu doprowadzenia do zaniechania korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności i tym samym pozostaje bez znaczenia dla biegu zasiedzenia.

Czym jest zasada „Urządzenia Widocznego” w świetle przepisów stanowiących o zasiedzeniu służebności przesyłu

Podstawę prawną do zgłoszenia zarzutu zasiedzenia służebności w tym zakresie stanowi art. 292 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”

W orzecznictwie i nauce prawa wskazuje się, że urządzenie, o którym mowa w przepisie, powinno być wynikiem świadomego ludzkiego działania, uzewnętrznionego w materialnej, namacalnej postaci i mającego na celu umożliwienie bądź ułatwienie posiadaczowi służebności korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie. W praktyce najwięcej wątpliwości i problemów wywołuje jednak interpretacja użytego w przepisie pojęcia „widocznego” urządzenia. Przepisy prawa nie precyzują niestety, jak należy rozumieć ową „widoczność”. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby właściciel nieruchomości mógł uzyskać wiedzę, że na jego nieruchomości znajduje się urządzenie, z którego korzystanie może doprowadzić do nabycia służebności przez zasiedzenie, a następnie w oparciu o tę wiedzę mógł podjąć odpowiednie działania zapobiegawcze. Innymi słowy, istnienie widocznego urządzenia ma być dla właściciela swoistą przestrogą, ostrzeżeniem, że inna osoba w oznaczonym zakresie korzysta z jego nieruchomości, i że dalsze tolerowanie takiego stanu przez właściciela może doprowadzić do obciążenia nieruchomości służebnością. 

Na gruncie konkretnej sprawy można mieć natomiast poważne wątpliwości co do tego, kiedy właścicielowi nieruchomości można przypisać taką wiedzę. Mianowicie, powstaje pytanie, czy ową „widoczność” należy rozumieć wąsko, dosłownie – tj. w ten sposób, że całe urządzenie powinno być od razu i z łatwością dostrzegalne przez właściciela działki, czy też szeroko – tj. w tym sensie, że przesłanka ta jest spełniona nawet wtedy, gdy urządzenie wprawdzie nie było widoczne gołym okiem, lecz właściciel mógł z łatwością dowiedzieć się o jego istnieniu (np. w zapoznając się z mapą zasadniczą terenu, na którą naniesiono przebieg jego podziemnego uzbrojenia).

Zasada „widoczności” podważa zasiedzenie we wszystkich podziemnych urządzeniach przesyłowych tj. gazciągi, wodociąg, ropociągi, etc. Natomiast pogląd ten obecnie jest coraz bardziej marginalizowany przez sądy.

Orzecznictwo Sądów wobec „Urządzeń Widocznych”

Obserwując ewolucję orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego w tego typu sprawach, należy dojść do wniosku, iż zmierza ono niestety – z punktu widzenia właścicieli nieruchomości – w tym drugim kierunku. Przykładowo, w świetle ostatnich orzeczeń sądowych nie budzi już raczej większych wątpliwości, że „widocznego” urządzenia nie można utożsamiać wyłącznie z urządzeniem „widocznym gołym okiem”. Zamiast tego przyjmuje się, że o „widoczności” może być mowa wówczas, gdy właściciel miał obiektywną możliwość powzięcia wiedzy, że na jego nieruchomości, pod powierzchnią gruntu jest usytuowane trwałe urządzenie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 389/12 lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 289/12). Kluczowa jest zatem nie ujmowana w sposób dosłowny dostrzegalność trwałego urządzenia, lecz świadomość jego istnienia zachodząca po stronie właściciela nieruchomości.

Stąd też np. w przypadku gazociągów właściciele działek z reguły nie będą się mogli skutecznie bronić przed zarzutem zasiedzenia służebności przesyłu twierdząc, iż zlokalizowano je pod ziemią, w związku z czym nie były one dostrzegalne. Nawet bowiem w przypadku urządzeń podziemnych zasadą jest, że pojedyncze ich elementy (np. słupki oznacznikowe gazociągu, włazy kanałowe kanalizacji deszczowej itd.) wystają ponad powierzchnię gruntu, dając tym samym właścicielowi informację o przebiegu urządzenia. Taka zaś, choćby pośrednia wskazówka, może zostać przez sąd uznana za wystarczającą do przyjęcia, że urządzenie przesyłowe było „widoczne”. Tytułem przykładu, można w tym miejscu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 roku w sprawie sygn. akt V CKN 972/00, w którym Sąd stwierdził, że:

„Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu, mogą być – w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 KC.”

Dlaczego stanowisko Sądów budzi powszechne wątpliwości?

W  ocenie wielu prawników specjalizujących się w wykładni prawa opisującego służebność przesyłu, ów znajdujący się na powierzchni element wskazujący na istnienie urządzenia przesyłowego powinien znajdować się na tej konkretnej nieruchomości, co do której podnoszony jest zarzut zasiedzenia służebności przesyłu. Uważa się za zbyt daleko idący pogląd, że właściciel nieruchomości powinien zorientować się, iż pod powierzchnią jego działki przebiegają urządzenia przesyłowe, tylko na tej podstawie, że elementy takiego urządzenia można było dostrzec np. na działce sąsiedniej. Tak szeroka interpretacja przesłanki „widoczności” nie powinna być akceptowana, tym bardziej, że w uchwale z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11, kierując się m.in. tym, że instytucja zasiedzenia stanowi wyjątkowe odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności, Sąd Najwyższy nakazał tłumaczyć wszelkie wątpliwości powstałe przy jej interpretowaniu na korzyść właściciela. Niemniej jednak godzi się zauważyć, że i w tej kwestii sądy zajmują stanowisko coraz bardziej korzystne dla przedsiębiorców przesyłowych. Przykładowo, w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 157/11 Sąd Najwyższy uznał, że dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność przesyłu. Zarazem jednak Sąd Najwyższy zastrzegł, że należy każdorazowo badać, czy w okolicznościach konkretnej sprawy owe widoczne elementy stanowiły wystarczającą podstawę do powzięcia przez właściciela wiedzy o tym, iż przez jego grunt przebiegają podziemne urządzenia przesyłowe. Wydaje się zatem, że o ile np. dwa słupki oznacznikowe wbite po obu stronach nieruchomości na działkach sąsiednich mogą ewentualnie stanowić wystarczającą wskazówkę dla właściciela, że pomiędzy nimi przez jego nieruchomość biegnie podziemny gazociąg, o tyle już tylko jeden taki słupek nie spełniałby przesłanki „widoczności” (równie dobrze bowiem urządzenie przesyłowe może biec od owego słupka w zupełnie innym kierunku, aniżeli przez daną konkretną nieruchomość).

Zdaniem prawników broniących interesów właścicieli obciążonych działek nawet w razie przyjęcia bardzo szerokiego rozumienia przesłanki „widoczności” nie może być ona interpretowana w ten sposób, że do jej spełnienia wystarcza naniesienie przebiegu podziemnych urządzeń na mapę zasadniczą, o ile tylko właściciel nieruchomości miał możliwość zaznajomienia się z taką mapą. Tego rodzaju pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 752/11, nie popierając go jednak bardziej rozbudowanym wywodem prawniczym (i w tym przypadku jednak Sąd zastrzegł, że należy każdorazowo uwzględniać okoliczności konkretnej sprawy). Wydaje się jednak, że od przeciętnego właściciela nieruchomości nie powinno się oczekiwać zachowania aż tak wysokiego stopnia należytej staranności, skoro nawet przy nabywaniu prawa własności nieruchomości kupujący nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do jej rzeczywistego stanu prawnego, a wystarczy jedynie, by zapoznał się on z treścią księgi wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 285/10).

Co można zrobić w przypadku zasiedzenia służebności przesyłu?

Powołanie się na zasiedzenie służebności przesyłu (czyli podniesienie tzw. zarzutu zasiedzenia) stanowi najczęstszy środek obrony przedsiębiorców przed kierowanymi przeciwko nim przez właścicieli roszczeniami o ustanowienie służebności przesyłu. W sytuacji, w której przedsiębiorca uzyskał już nieodpłatną służebność w drodze zasiedzenia, status prawny urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości jest już bowiem uregulowany. Ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy lub orzeczenia sądowego nie jest już wówczas konieczne, gdyż przedsiębiorca posiada już wystarczający tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, wynikający z zasiedzenia.

Dlatego każdą sprawę należy ocenić pod kątem wystąpienia ryzyka zasiedzenia służebności przesyłu. Kiedy ono występuję a wysokość potencjalnego roszczenia jest duża należy przeprowadzić postępowanie ugodowe, dzięki któremu na podstawie dokumentów uzyskanych od Zakładu Przesyłowego będzie można ocenić czy istnieje w sprawie podstawa prawna aby prowadzić ją dalej przed sądem lub organami administracyjnymi.

Zasiedzenie służebności przesyłu – dlaczego warto wybrać Nihil Obstat?

Ubieganie się o zasiedzenie służebności przesyłu przez m.in. przedsiębiorstwa energetyczne to praktyki, które mają miejsce już od wielu lat. W przeważającej większości przypadków sądy przychylają się do wniosków przedsiębiorstw. Jeżeli są Państwo właścicielami działki i chcą wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu i wypłatę wynagrodzenia z tego tytułu, to warto skorzystać ze wsparcia profesjonalistów. Nihil Obstat to jedna z najdłużej działających Kancelarii, której specjalizacją są zagadnienia prawne dotyczące służebności przesyłu, m.in. zasiedzenie służebności przesyłu. Wspieramy naszych Klientów na terenie całego kraju. Na swoim koncie mamy prawdopodobnie największą ilość zawartych ugód przedsądowych w Polsce oraz sporą liczbę wygranych spraw w sądach i przed organami administracji. Państwa sprawa zostanie poprowadzona przez prawników mających wieloletnie doświadczenie we wspomnianych zagadnieniach prawnych.

Gwarantujemy uczciwość i rzetelność. Służymy fachową radą w sprawach o zasiedzenie służebności przesyłu związanych z każdym rodzajem przesyłu (linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, ropociągi, światłowody, kanalizacje) w zakresie szacowania wysokości roszczeń oraz oceny zasadności podjęcia sprawy, a także jej prowadzenia na każdym etapie, w sporze z danym Przedsiębiorcą Przesyłowym. W ramach naszych usług gwarantujemy indywidualnego opiekuna, z którym pozostaną Państwo w stałym kontakcie i będą m.in. informowani o aktualnym statusie sprawy. Z Nihil Obstat mogą być Państwo pewni, że sprawa znajduje się we właściwych rękach. Zapraszamy do kontaktu.