Z przepisu art. 3052 k.c. wynika, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być „odpowiednie”. Jest to oczywiście zwrot niedookreślony, oznaczający, że wysokość tego wynagrodzenia powinna być za każdym razem dostosowywana do okoliczności konkretnej sprawy. Kodeks cywilny nie wymienia żadnych kryteriów, jakimi należy się kierować przy obliczaniu wynagrodzenia. Być może za jakiś czas ulegnie to zmianie, gdyż w Sejmie już od kilku lat toczą się prace nad dwoma konkurencyjnymi projektami (rządowym i poselskim; zob. druki sejmowe nr 74 i 760) nowelizacji przepisów o służebności przesyłu, zakładającymi wprowadzenie pewnych wskazówek co do tego, jak liczyć wynagrodzenie, wprost do treści ustawy. Póki co jednak przy ustalaniu wartości służebności przesyłu musimy bazować na dotychczasowym orzecznictwie i praktyce rzeczoznawców majątkowych.
Jako punkt wyjścia należy przyjąć założenie, że co do zasady wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno równoważyć wszelki uszczerbek, jaki poniósł właściciel na skutek posadowienia urządzeń przesyłowych na jego nieruchomości. Innymi słowy, wysokość wynagrodzenia służebności przesyłu winna stanowić ekwiwalent tego, o ile zmniejszył się stan majątkowy właściciela nieruchomości w następstwie wybudowania urządzeń. Podkreślił to wyraźnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 września 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 43/11 (która jest skądinąd bardzo ciekawa również z innych względów, które omówię przy innej okazji). Podobnie widzą sprawę również rzeczoznawcy majątkowi zawodowo zajmujący się wyceną służebności przesyłu (zob. np. artykuł Jarosława Matejczuka pod tytułem „Używanie nieruchomości pod infrastrukturę – przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi”, opublikowany w Biuletynie Nieruchomości Nr 1 z 2010 roku, dostępnym do pobrania na portalu www.biuletyn.nieruchomosci.pl).
Jak już wspomniałem, dokładne wyliczenie wielkości owego uszczerbku zawsze powinno uwzględniać okoliczności zaistniałe w danej indywidualnej sprawie – nie istnieje bowiem żadna „jedynie słuszna” metoda, która pozwoliłaby na niezawodne ustalenie wysokości wynagrodzenia w każdej możliwej sytuacji. Orzecznictwo wskazuje jednak na pewne typowe kryteria, którymi można się w tej mierze kierować i które w największym stopniu wpływają na wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi gruntu z tytułu ustanowienia służebności. W sposób najbardziej kompleksowy i przejrzysty kryteria te wyszczególnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. IV CSK 440/12 i z tego też względu orzeczenie to zasługuje na dosłowny cytat:
„Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Indywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać po stronie właściciela: charakter nieruchomości – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt – jej społeczno – gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utratę pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią, sposób przebiegu urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. Po stronie przedsiębiorcy rozważaniu podlegać powinno, że za pośrednictwem urządzeń realizuje on cele społeczne w odniesieniu do dostarczania energii elektrycznej, wody czy paliw, także właścicielowi nieruchomości obciążonej (…).”
W typowym przypadku zatem, wszystkie wyżej wymienione kryteria powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie obliczania przez niego wynagrodzenia służebności przesyłu (przykładowo, winny one wpłynąć zwłaszcza na wielkości poszczególnych współczynników przyjmowanych przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny).
Służebność przesyłu – wynagrodzenie
Należy również pamiętać, że wynagrodzenie za służebność przesyłu co do zasady składa się z dwóch elementów: z „właściwego” wynagrodzenia za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz z odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości związane z posadowieniem na niej urządzeń przesyłowych. Ten drugi składnik wynagrodzenia, o charakterze odszkodowawczym, nie zawsze się jednak pojawi. Ale to już temat na osobny wpis.
radca prawny Jakub Jędrzejewski
Polecamy również: Dekret Bieruta,
Zostaw komentarz