Sama budowa to za mało – czyli kiedy rozpoczyna się posiadanie służebności

W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych niezwykle duże znaczenie ma prawidłowe ustalenie momentu, w którym przedsiębiorca uzyskał posiadanie służebności przesyłu (a przed dniem 3 sierpnia 2008 roku – służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu). Dlaczego jest to aż tak istotne? Powody są dwa. Po pierwsze, to właśnie od tej chwili rozpoczyna swój bieg termin zasiedzenia służebności. Po drugie, na tę chwilę należy też oceniać dobrą lub złą wiarę przedsiębiorcy, która ma z kolei znaczenie dla długości terminu zasiedzenia.

W ostatnim czasie przedsiębiorcy coraz częściej argumentują, iż w ich przypadku uzyskanie posiadania służebności nastąpiło już z momentem wejścia przez nich (lub ich poprzednika) na teren nieruchomości w celu rozpoczęcia budowy urządzeń. Jest to oczywiście pogląd niekorzystny dla właścicieli gruntów, z punktu widzenia których im później zaczął biec termin zasiedzenia, tym lepiej. Wbrew pozorom, stanowisko przedsiębiorców nie jest całkowicie pozbawione podstaw; wręcz przeciwnie, znajduje ono oparcie w co najmniej kilku niedawnych orzeczeniach Sądu Najwyższego – tytułem przykładu można wskazać na postanowienia z dnia 24 maja 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 287/12 i z dnia 6 września 2013 roku w sprawie o sygn. akt V CSK 440/12. Pogląd, że posiadanie służebności prowadzące do jej zasiedzenia zaczyna się w dacie rozpoczęcia budowy infrastruktury na danej działce, Sąd Najwyższy uzasadnia przede wszystkim tym, że już z tą chwilą dochodzi do ingerencji w prawo własności właściciela nieruchomości. Już wówczas zatem właściciel powinien mieć świadomość, iż jego prawo jest ograniczane i ma możliwość podjąć odpowiednie kroki zapobiegawcze.

Moim zdaniem jednak stanowisko przyjęte przez Sąd Najwyższy we wskazanych orzeczeniach nie jest prawidłowe. Przede wszystkim trzeba zauważyć, że opiera się ono na bardzo liberalnej interpretacji przepisów umożliwiających zasiedzenie służebności przesyłu. Z przepisu art. 292 Kodeksu cywilnego (dotyczącego ściśle służebności gruntowej, ale stosowanego odpowiednio do służebności przesyłu) wynika bowiem wprost, że służebność gruntowa o treści odpowiadającej służebności przesyłu może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Wydaje się, że o takim korzystaniu może być mowa tylko wówczas, gdy urządzenie już faktycznie istnieje i jest przez przedsiębiorcę eksploatowane. Warunek ten nie jest natomiast spełniony w sytuacji, gdy przedsiębiorca dopiero przystępuje do budowy urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie bądź jest w trakcie wykonywania robót budowlanych. Na tym etapie urządzenia jeszcze nie nadają się do eksploatacji, tak więc nawet nie jest możliwe jakiekolwiek (nawet teoretyczne) korzystanie z nich. Po drugie, inwestor (przedsiębiorca), który nie zapewnił sobie wcześniej prawa do trwałego korzystania z cudzego gruntu, w okresie budowy wykonuje w stosunku do nieruchomości jedynie uprawnienia o charakterze administracyjnym wynikające z przepisów prawa budowlanego; jest to zatem zupełnie inny zakres korzystania z nieruchomości od tego, który ma miejsce w toku eksploatacji urządzeń i ma charakter cywilnoprawny. Nie ulega zaś wątpliwości, że do zasiedzenia może prowadzić tylko ten ostatni rodzaj władztwa.

Poza tym, służebność przesyłu może być ustanowiona tylko dla tych urządzeń przesyłowych, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez przedsiębiorcę przesyłowego. Ten warunek jest spełniony dopiero z chwilą, gdy przedsiębiorca włączył wybudowane urządzenia do eksploatowanej przez siebie sieci (potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 marca 2006 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 105/05). Wynika to nie tylko z treści art. 3051 i art. 49 Kodeksu cywilnego, ale i z samego faktu, że dopóki urządzenia nie są połączone z siecią, dopóty nie jest możliwe przesyłanie nimi mediów; aż do tego momentu przedsiębiorca nie może więc przystąpić do korzystania z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności przesyłu. Posiadanie służebności i bieg terminu jej zasiedzenia mogą się zatem rozpocząć najwcześniej z chwilą faktycznego połączenia urządzeń z siecią.

Przyznać wprawdzie należy, że w obecnym stanie prawnym służebność przesyłu może być ustanowiona także na rzecz przedsiębiorcy, który dopiero zamierza wybudować urządzenia. Pamiętać jednak trzeba, że możliwość taka istnieje dopiero od dnia 3 sierpnia 2008 roku, gdyż dopiero wtedy ustawodawca dodał do Kodeksu cywilnego przepis art. 3051, który na to pozwala. Co za tym idzie, możliwość tę należy odnosić ściśle do ustanowienia służebności przesyłu i to tylko w stosunku do tych urządzeń, które we wskazanej dacie jeszcze nie istniały. Nie powinno się natomiast skutków prawnych tego przepisu rozciągać także na przeszłość i uznawać, że może on stanowić podstawę także zasiedzenia służebności gruntowej (o treści jedynie odpowiadającej służebności przesyłu) obejmującej urządzenia wcześniej wybudowane.

Nie można także zapominać, że instytucja zasiedzenia ma z istoty swojej charakter wyjątkowy, gdyż prowadzi do daleko idącego ograniczenia prawa własności. W związku z tym niedopuszczalne jest dokonywanie rozszerzającej interpretacji przepisów umożliwiających nabycie prawa zasiedzenie (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11). Tymczasem wydaje się, iż z taką właśnie interpretacją mamy do czynienia w przypadku orzeczeń Sądu Najwyższego wymienionych na wstępie.

Wydaje się, że z tych samych powodów momentem początkowym posiadania służebności nie może być również data zakończenia robót budowlanych na nieruchomości (z reguły wynika ona z protokołu odbioru końcowego robót). Zakończenie budowy może mieć znaczenie z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego, a także stosunków wewnętrznych pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót. Samo w sobie nie wywołuje ono jednak skutków prawnych w relacji pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, a w szczególności nie oznacza, iż już z tym momentem przedsiębiorca rozpoczyna korzystanie z tej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu.

Podsumowując, w mojej ocenie za bardziej prawidłowe należy uznać stanowisko, według którego momentem początkowym posiadania służebności jest data faktycznego połączenia urządzenia z siecią (a nie data rozpoczęcia bądź zakończenia budowy trwałego i widocznego urządzenia). Konsekwentnie, z tą też chwilą rozpoczyna swój bieg termin zasiedzenia służebności.

Tytułem przykładu, można w tym wskazać, że w podobnym tonie wypowiedział się m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2013 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I ACa 520/13, wskazując, że termin zasiedzenia służebności gruntowej „rozpoczyna bieg od daty posadowienia i oddania do użytku linii energetycznej”.

radca prawny Jakub Jędrzejewski

2017-11-03T11:42:34+00:00 Służebność przesyłu|0 komentarzy

About the Author:

Zostaw komentarz